CEDOLARE SECCA PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI

Tra le tante novità che caratterizzano la manovra economica per il 2019, spicca la norma che prevede l’estensione della disciplina sulla cedolare secca di cui all’art. 3, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, alle unità immobiliari destinate alle attività commerciali di vendita dei prodotti.

In particolare, il disegno di legge della prossima finanziaria prevede la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% al canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari che presentano le seguenti caratteristiche:

• locali di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe);
• locali che presentano una superficie fino a 600 metri quadrati con le relative pertinenze locate congiuntamente.

Anche in questo caso, il regime della cedolare secca si presenta alternativo al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef.
Da una prima analisi della novità in commento si evince l’esclusione delle altre tipologie di immobili strumentali destinati ad attività industriali o artigianali (capannoni, laboratori, opifici e laboratori) nonché di tutte quelle locazioni di immobili ad uso ufficio (categoria A/10). Non si esclude che durante l’iter di approvazione della legge di bilancio il regime opzionale della cedolare secca possa ricomprendere anche gli immobili di categoria catastale che al momento risultano esclusi.
Dal punto di vista dell’imposizione, ai canoni di locazione degli immobili commerciali che rientrano nel nuovo istituto giuridico in discussione nelle aule parlamentari si applicherà l’imposta sostitutiva che prevede l’aliquota del 21% (opzione) in alternativa al regime ordinario di tassazione basato sul reddito fondiario ai fini Irpef.

Gli altri aspetti che caratterizzano l’istituto normativo della cedolare secca non risultano modificati e di conseguenza il proprietario che sceglie il regime della cedolare secca deve, a pena di inefficacia della scelta fatta, comunicare preventivamente all’inquilino, con lettera raccomandata:

• la scelta per l’applicazione della cedolare secca;
• la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

È escluso l’utilizzo della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Il mancato invio della raccomandata porta all’inapplicabilità del regime. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

I vantaggi di affidare un Incarico in esclusiva

Se devi vendere la tua casa, ti sarai imbattuto in decine di agenti immobiliari che si vantano di avere il cliente pronto per acquistarla. Pensando di fare una cosa giusta, hai permesso a tutti loro di segnalarti i clienti, senza prendere nessun accordo scritto con nessuna delle agenzie e sopratutto senza affidare l’incarico in esclusiva (questa brutta bestia :-). Facciamo chiarezza in merito alle agenzie immobiliari e se sia conveniente o meno per te, affidare un incarico scritto.

Il consiglio migliore è questo: se la tua intenzione è far intervenire quanti più agenti immobiliari possibili, pensando di moltiplicare le occasioni di vendita, allora sappi che ti stai cacciando in grossi casini.

Se sei fortunato come Mario (nome di fantasia) al massimo starai perdendo tempo prezioso per realizzare i tuoi progetti. Questo cliente arriva in ufficio, visibilmente preoccupato e sfiduciato. Ci racconta che da mesi ha messo in vendita la sua casa senza ricevere, fino a quel momento, alcuna notizia e di clienti nemmeno l’ombra.

“Per fortuna che sono stato in più agenzie”, ci tiene a sottolineare Mario. La situazione ci appare improvvisamente chiara, quindi, per avere conferma, gli chiediamo se ha firmato qualche contratto. “Una stretta di mano niente di più!”. Ecco il problema!

Un buon numero di venditori pensa che affidarsi a più agenzie sia la strategia migliore per vendere la propria casa. Nell’immaginario comune più agenzie vuol dire:

• maggiori probabilità di vendita
• più visite da parte dei clienti
• maggiore impegno nella vendita
• maggiore visibilità dell’immobile

ma soprattutto che, in questo modo, affidandosi soltanto ad incarichi verbali, non ti sentirai vincolato e volendo potrai vendere la casa al primo cliente che capita. Ma come dicevo a Mario è andata alla grande. Sentite un pò cosa è successo a Giovanni.

Giovanni, caduto nel tranello delle tante agenzie, ha permesso a tutte di accompagnare potenziali clienti sulla casa. Vista la stretta del mercato gli acquirenti in circolazione sono pochi e sempre gli stessi. Così il primo cliente visita la casa di Giovanni con l’agenzia A (che ovviamente non ha l’incarico in esclusiva), ma siccome l’agenzia B ha minori pretese di provvigioni propone la stessa casa di Giovanni ad un prezzo inferiore. Il cliente allora decide di acquistare con l’agenzia B. Ops! Cosa succede quando un cliente ha visto la casa con due agenzie? Che Giovanni, ovvero il proprietario della casa, dovrà pagare entrambe le agenzie.

Potrebbe darsi che ci sia una causa civile che duri anni, ma la normativa tutela il lavoro dell’agente immobiliare, qual’ora quest’ultimo dimostri che è stato lui a far vedere per primo l’immobile. Non ha sbagliato l’agenzia, ma Giovanni ad affidare incarico verbale (che per legge ha gli stessi effetti di un mandato scritto) a più agenzie.

Cosa avrebbe dovuto fare? Vendersi la casa da solo. Oppure scegliere un’agenzia professionale e affidargli un mandato in esclusiva.

L’incarico verbale all’agenzia immobiliare è un vero e proprio boomerang che rischia di sottrarti denaro, tempo e soprattutto la tranquillità.

Ecco quali sono i rischi maggiori di affidare l’incarico verbale a più agenzie:

• Le agenzie non si impegnano per vendere la casa: nel loro portafoglio avranno senz’altro qualche cliente che avrà firmato l’esclusiva e quindi preferiranno lui. A nessuno piace impegnarsi davvero se non c’è l’impegno dall’altra parte. Pensaci! Sei un avvocato: ti piacerebbe avviare una causa per il tuo cliente se non hai la garanzia che pagherà? Beh. Funziona così anche per le agenzie immobiliari. Niente esclusiva? La gente proporrà la casa solo se gli capita il cliente giusto davanti agli occhi e in quel momento non può vendergli altro ( magari di un cliente che ha dichiarato di pagarlo).
• Le agenzie non investono denaro: se non affidi un incarico in esclusiva le agenzie non investono in promozione, non si spingono a sponsorizzare la tua casa sui social network, sui siti di settore, non costruiscono pagine web dedicate, insomma non danno visibilità alla tua vendita. Sanno che corrono il rischio che tu venda ad un cliente privato da un momento all’altro, quindi inutile buttare via soldi. Piuttosto aspetteranno che capiti un cliente (“campa cavallo che l’erba cresce”)
• Pagare più di una provvigione ed essere trascinato in una causa civile: sarebbe come darsi una zappa sui piedi, ma è successo troppe volte per ignorare questo rischio. Se il cliente acquirente vede la casa con più agenzie, le quali hanno ricevuto un’autorizzazione verbale da parte tua, rischi di dover pagare entrambe le agenzie. Non è un ipotesi, ma una certezza confermata da numerose sentenze di cassazione.

Quali sono invece i vantaggi di affidare un incarico in esclusiva, qualora tu abbia trovato un agenzia seria e professionale:

•  Impegno reciproco: un antico detto dice “patti chiari, amicizia lunga” , come non essere d’accordo! Nei rapporti professionali e nelle operazioni importanti della vita, come quella di vendere una casa, i patti scritti sono l’anticamera del successo. Quando tu firmi, e l’agenzia firma, state sottoscrivendo un impegno reciproco che permetterà ad entrambe le parti di dare il meglio di se. Nel modulo di incarico vi è un apposito spazio riservato a tutte le iniziative che l’agenzia si impegna ad intraprendere per vendere la casa. Hai capito benissimo! Non sei solo tu ad impegnarti, ma anche l’agenzia.
• Investimento assicurato:  l’agenzia con un incarico scritto in esclusiva farà di tutto per vendere la casa. Da un lato per il principio di impegno-coerenza, dall’altro perchè sa che ogni centesimo speso per aumentare la visibilità della tua casa va in suo favore. Non correndo il rischio di vedersi sottrarre la casa da un cliente privato, investirà quindi serenamente per ottenere un ritorno economico. E questo viene tutto in tuo vantaggio.
• Tenuta del prezzo di mercato: quando affidi incarichi verbali, la tua casa rischia di apparire nelle varie bacheche con prezzi diversi. Rischia di non essere venduta e questo non fa altro che sminuirne il valore. Se tu ti rechi in un negozio e vedi sempre lo stesso “vaso” ora con un prezzo e domani con un altro, finirai per pensare che nessuno lo vuole e finirai per deprezzarlo. Questo è quello che fanno gli acquirenti quando vedono la tua casa in giro per agenzie.

In conclusione, anche contro i nostri stessi interessi, ti consigliamo di evitare incarichi a più di un’agenzia. O vendi da solo, oppure affida l’incarico in esclusiva ad una struttura seria ed organizzata.

Come riconoscerla? Ecco alcuni punti a favore:

• Lavora solo con incarichi in esclusiva
• E’ un agenzia specialista, ovvero tratta solo una categoria immobiliare anzichè vendere di tutto un pò
• Fa un marketing all’avanguardia ed è molto presente sui social (dove oggi si trovano gli acquirenti)
• Non dice mai “Se mi dovesse capitare le porterò il cliente”
• Non accetta di lavorare con incarico verbale
• nel modulo di incarico c’è scritto qualcosa di simile ” L’agente immobiliare si impegna a fare le seguenti iniziative…”

E noi di Progetto Casa Crediamo di avere le carte in regola.

Con noi avrai tutta la visibilità che il tuo immobile merita, assistenza costante e mirata e, soprattutto, serenità e sicurezza in un momento delicato e impegnativo della propria vita, quale appunto la vendita del proprio immobile.

L’unica condizione? Non chiederci di lavorare senza un incarico scritto e in esclusiva. Non lasciarti illudere, senza un impegno reciproco, non si va da nessuna parte.

Domande da porsi prima di scegliere il mutuo

La scelta del mutuo  è molto importante e deve essere presa in modo ponderata.

Le domande da porsi sono le seguenti:

• Cos’è un mutuo ipotecario?

E’ un finanziamento a medio lungo termine concesso da una banca o istituto di credito, che in genere dura da 5 a 30 anni ed è nominato ipotecario in quanto il pagamento dalle rate è garantito da un ipoteca che graverà  sull’immobile.

• Chi può richiedere un mutuo?

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. 

Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto “rata/reddito”: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

• Quale importo posso chiedere?

Di solito le banche concedono l’80% del valore dell’immobile, che verrà stabilito da una perizia effettuata da un tecnico di fiducia della banca.

Tuttavia a volte si concedono mutui che vanno oltre l’80% del valore dell’immobile, applicando però condizioni meno favorevoli per il richiedente.

• Quali sono i costi di un mutuo?

Il maggior costo di un mutuo sono gli interessi che sono il guadagno dell’istituto finanziario a fronte del prestito erogato. Il tasso varia in base alla durata del mutuo e dal tipo di prodotto scelto.

A questo si aggiungono: spese di istruttoria, perizia,  spese notarili e costi assicurativi.

• Mutuo con Tasso Variabile?

Tale prodotto è indicato per coloro che vogliono sfruttare i benefici dell’andamento del mercato riuscendo a sostenere prevedibili e consistenti incrementi dell’importo delle rate.

Il mutuo a tasso variabile è il finanziamento che prevede che il tasso di interesse sia dipendente dall’oscillazione di un indice finanziario di riferimento il cosiddetto EURIBOR, a cui bisogna sommare lo Spread.

Di conseguenza in base all’andamento del mercato finanziario cambia l’ammontare della rata del mutuo.

• Mutuo con Tasso Fisso?

Tale prodotto è pensato per coloro i quali dispongono di entrate periodiche fisse e vogliono godere di una maggiore protezione sul tasso di interesse.

La rata del mutuo è definita dall’applicazione di un tasso nominale l’IRS, il quale rimane invariato per tutta la durata del finanziamento, determinando così una rata di mutuo fissa e costante.

In definitiva il consiglio che possiamo darvi prima di sottoscrivere il contratto è:

comparate le offerte dei vari istituti bancari facendo ben attenzione a non fare il passo più lungo della gamba.