Le funzioni del notaio e le sue responsabilità
Il notaio è l’unico soggetto, nel nostro ordinamento, a ricoprire contemporaneamente la qualità di libero professionista e di pubblico ufficiale.
Egli svolge il primario compito di controllare la legalità degli atti compiuti davanti a lui, verificando che il loro contenuto sia perfettamente in linea con le norme imperative previste nel nostro ordinamento e che sia esente da vizi tali da comportare la nullità o comunque l’inefficacia dell’atto stesso. Il suo incarico si limita dunque a fornire alle parti ogni elemento inerente alla situazione dell’immobile sotto il profilo della regolarità catastale e delle trascrizioni, senza estendere il proprio giudizio sulla convenienza o meno dell’affare.
Il ruolo e la funzione del notaio nella contrattazione immobiliare può definirsi come quello di custode del rispetto delle regole poste dall’ordinamento e, allo stesso tempo, quella di interpretare la volontà delle parti.
In primario rilievo il notaio è obbligato alla verifica del titolo di provenienza di colui che intende vendere, il cosiddetto atto di provenienza, dal cui contenuto il notaio deve rilevare i dati identificativi (catastali) dell’immobile, i dati di riferimento del precedente titolo di provenienza, l’indicazione delle formalità pregiudizievoli con menzione dei relativi estremi di trascrizione o iscrizione presso i registri immobiliari e il riferimento a particolari situazioni concernenti la disciplina condominiale, quali l’indicazione delle quote millesimali, la descrizione delle parti comuni e l’eventuale spettanza a taluno dei comproprietari di diritti di esclusività delle parti esterne del complesso.
Il costo complessivo dell’atto di compravendita comprende gli onorari e i compensi per l’attività professionale del notaio e l’ammontare delle imposte, delle tasse e delle spese dovute per l’atto notarile e per l’attività che per legge il notaio deve svolgere prima e dopo la sua stipulazione. Vi è infatti l’obbligo per il rogante di pagare le imposte dovute in relazione all’atto, anche nel caso in cui non abbia ricevuto il relativo importo dalla parte. Il che comporta che, legittimamente, il notaio può rifiutarsi di accettare l’incarico di redigere un atto notarile e di svolgere la sua attività se prima dell’atto non abbia ricevuto quanto gli è dovuto per le imposte, per le spese e per la sua retribuzione. Occorre pertanto considerare che nel costo di un atto notarile rientrano l’ammontare delle imposte e delle tasse che il notaio riscuote per lo Stato, delle spese che devono essere sostenute presso pubbliche amministrazioni per la preparazione dell’atto e dei successivi adempimenti, delle spese che il notaio sostiene per garantire l’efficienza della organizzazione dello studio. La trasmissione telematica degli atti ai pubblici registri è, infatti, possibile grazie a una infrastruttura informatica, creata dal Notariato, che collega i notai con la Pubblica amministrazione.
Gli importi notarili sono determinati in proporzione al valore de contratto per il quale viene svolta la prestazione, unica eccezione a tale regola è costituita dal caso in cui la cessione dell’immobile possa farsi applicazione del meccanismo “prezzo valore”, introdotto dal c.d. Bersani-Visco nel 2006 che prevede, in deroga alle disposizioni in materia di imposta di registro, la possibilità di applicare l’imposta sul valore dell’immobile determinato sulla base della rendita catastale.
