La nuova manovra fiscale

Dal 1° gennaio 2014 variano le imposte sull’acquisto della casa.

1) Quando si acquista la prima casa da un venditore privato l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte fino al 31 dicembre 2013:

imposta di registro= 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta ipotecaria= 168,00 (50,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta catastale= 168,00 (50,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 7% sul valore dell’immobile fino al 31 dicembre 2013 (9% dal 1° gennaio 2014)

2) quando si acquista la prima casa da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori

IVA del 4%
imposta di registro= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta ipotecaria= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta catastale= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)

3) quando si acquista la prima casa da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni dall’ultimazione lavori

IVA esente
imposta di registro del 3% (2% a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta ipotecaria= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta catastale= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)

4) Se l’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa e il venditore è un privato o un’impresa non costruttrice o un’impresa costruttrice che ha ultimato i lavori da 4 anni, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

imposta di registro= 7% (9% a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta ipotecaria= 2% (50,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta catastale= 1% (50,00 a partire dal 1° gennaio 2014)

5) quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori

IVA= 10% (22% se immobile di lusso)
imposta di registro= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta ipotecaria= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
imposta catastale= 168,00 (200,00 a partire dal 1° gennaio 2014)
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.